• 邹城城市核心商圈 专项规划编制将启动
  • 资讯类型:楼市要闻  /  发布时间:2023-05-10  /  浏览:3683 次  /  

5月5日,邹城市公共资源交易网发布了《邹城市城市核心商圈专项规划编制服务采购公开招标项目招标公告》。招标文件中对核心商圈的规划编制进行了阐述。邹城城市核心商圈规划应与水绿空间、文化、体育等城市服务要素协同发展,落实国家《城市商圈建设指南》等相关要求以及邹城十四五规划促消费扩容提质的战略构想,营造浓郁的消费氛围,让商圈成为激发城市经济活力的新动能,容纳城市多元公共活动的“万花筒”,增强市民的体验感、幸福感、获得感、归属感。


1.规划范围

本项目以业态策划为内核,以系统构建为纲领,以试点提升为示范的原则,分为业态策划、系统规划、详细设计三个层次,并划定三个层次规划范围。

2.研究范围

业态策划应解读新消费时代需求,落实山东省、鲁西南、济宁、邹城等地区商业发展逻辑和政策要求,制定差异化、高端化、特色化的发展路径,引领消费新需求。

3.系统规划范围

为确保规划与城市发展的高度融合,系统规划从中心城区层面统筹考虑,涵盖老城片区、两山片区、东部片区、南部片区、经济开发区、孟子湖新区和大束片区(如下图示意),具体范围衔接在编的邹城市国土空间总体规划。


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邹城市中心城区规划结构图


4.详细规划范围

根据系统规划方案,识别示范先导区,为核心商圈修建性详细规划设计范围,重点推进龙贵购物广场、城中城、百货大楼提升工程,设计面积约85公顷。具体设计范围可在规划编制过程中结合委托方需求进行合理的调整。


三、工作内容

1.业态策划

1.1城市商业发展基础和中心城区商圈现状分析系统了解邹城市商业总体规模、城市消费水平、商业营运效率、重大商业项目等基本情况,对中心城区进行详细现场踏勘调研和部门访谈,结合大数据分析等技术手段,详细了解中心城区商业发展的城市环境、配套设施、人口分布、商圈体系构成、商业业态、商业规模和提升诉求等,为规划设计工作奠定基础。


1.2商业发展趋势和周边竞合关系分析一方面,准确把握国际、国内商圈和商业发展趋势,充分研究国家区域规划政策和商业政策新特点,解析鲁南和济宁区域商业发展的机遇与挑战。另一方面,对邹城中心城区商圈发展格局进行研判分析,尤其是中心城区周边区域商圈与中心城区的竞合关系分析,明确中心城区商业发展的优势条件和约束条件,为中心城区商业业态发展定位以及与周边联动发展提供支撑。


1.3中心城区商圈提升目标及发展模式在对区域和城市商业业态发展趋势分析和中心城区周边商圈竞合关系分析的基础上,结合中心城区发展的基础条件和外部机遇,回顾相关上位规划和专项规划,借鉴国内外案例优秀经验,制定中心城区商圈的提升目标,探索中心城区不同层级商圈的商业业态发展定位和专业分工,形成行为准确、分工合理、特色鲜明、适度均衡的多层级城市商圈结构,构建专属邹城中心城区的商圈发展模式。


1.4中心城区商业业态体系构建通过深入研究区域商业政策和商业发展趋势,结合中心城区的消费人群特色和资源特质等要素分析,因地制宜确定不同层级商圈的重点发展商业业态方向、延展性发展商业业态方向和特色商业业态方向,明确不同层级商圈的辐射范围、建设规模、空间要求、业态配置和品牌档次等,为中心城区商圈空间规划和后期产业招商提供支撑。


1.5示范先导区商圈提升详细策划现状详细调研和分析:通过现场调研和基础资料解读,系统了解示范先导区所在城市的区位、所处商圈的层级、周边城市发展和建设的基础、周边人口规模和构成、周边商圈的竞合关系、现状商业设施的规模和形态、现状商业业态构成及品质、商业业态提升诉求等,为详细规划工作提供基础。提升目标和定位细化:根据中心城区商业业态提升规划的成果,结合示范先导区商业发展基础和现状情况、商业发展趋势和相关案例借鉴,进一步细化示范先导区在城市商圈体系中的目标定位,确定其服务目标客群及规模,明确提升目标和重点。


业态细化和规模测算:根据示范先导区的目标客群结构、消费能力和消费升级需求,进一步细化和明确示范先导区商圈辐射范围、商业规模、商业业态结构和品牌档次,明确鼓励类、限制类和禁止类商业业态,提出业态融合和商业品质提升策略,并对其细分商业业态的规模进行测算。


1.6资源导入策略及运营策略:针对中心城区不同层级商圈和示范先导区的提升目标和发展定位,提出资源导入策略,提出目标业态培育策略及路径、开发运营策略、核心引爆项目策划、政策保障机制等,以保障规划的落地实施。


2.系统规划系统规划应达到专项规划深度,提出具体管控要求并传导至控制性详细规划,包括以下内容:


2.1区域背景及现状分析

区域背景分析:从项目所处的鲁南区域、济宁都市区、邹城市的区位条件、发展格局、发展趋势、相关政策、发展要求等层面,对中心城区商圈进行多角度分析,并从城市经济发展、市民消费需求、项目交通区位、城市形象提升等多方面探究片区的发展机遇与挑战。


相关规划回顾:通过对中心城区上位规划及相关专项规划的收集和回顾,从发展定位、土地利用、道路交通、居住人口、商业规模等多方面了解上位规划和相关专项规划对中心城区商圈的发展要求。


空间资源梳理:通过现场踏勘和部门访谈,结合大数据分析等方法,调查现状土地利用、道路交通、商业布局和建设情况,多方位了解市政府、街道、社区各方主体的商圈提升诉求,通过空间发展条件综合评估,盘活土地资源,挖掘空间潜力。


2.2案例借鉴及目标定位

案例借鉴:深入解析国内外商圈提升的成功案例,从商圈建设模式、发展定位、规划策略等方面进行研究,结合邹城中心城区商圈业态升级、品质提升、文化形象塑造等需求,发挥其资源禀赋优势,提出针对本项目的在地化经验借鉴。

目标定位:基于中心城区商圈发展现状,结合我国新时代“双循环”发展背景,新消费新业态发展趋势,结合邹城商业升级发展需求和文化品牌塑造要求,从战略层面明确邹城中心城区商圈提升的发展定位和目标愿景。


2.3发展策略及空间结构发展策略:在发展定位和目标愿景的指引下,结合国内外成功案例经验借鉴,在落实业态策略的商业建设总量控制和商业业态体系的基础上,提出适合邹城中心城区的商圈空间提升策略,包括商业空间布局结构优化策略、慢行交通体系提升策略、地下空间优化利用策略、户外广告和标识系统美化策略等。


空间结构:将中心城区商圈提升策略落实到空间上,统筹协调与周边其它城市功能区的关系,优化商圈层级结构和商业业态结构,构建具有前瞻性和发展弹性的空间框架和功能布局。


2.4空间体系规划

根据邹城中心城区的实际情况、空间资源和发展需求,以总量控制、优化存量、创新引领和统筹协调为规划原则,以保障重大项目、亮点项目和民生项目为重点,进一步优化建设用地的空间布局方案,提高用地效率并留足土地使用的弹性,为后续土地开发奠定良好基础。


商业空间与重点项目布局:结合业态规划策划的成果,结合不同片区的潜力和功能适应性,明确邹城中心城区内的核心商圈和社区商圈的空间分布、占地面积和提升方式,突出步行街、特色商业街、历史文化商业街区等重大项目布局和特色亮点打造。


商圈交通提升规划:结合中心城区更新改造和商业空间布局规划,提出公共交通优化规划,推动各类公共交通站点与商业设施结合设置;提出慢行体系提升规划,为商业休闲活动提供更安全畅通的慢行环境;提出商圈停车设施布局优化规划,通过开发地下停车场、立体停车场,推广智能停车引导系统等,提升商圈的交通效率。


商圈城市风貌提升规划:邹城中心城区商圈建筑风格应体现城市文化特色,通过商圈建筑立面、材料、色彩,人行道铺装、街道户外广告等城市风貌构成要素提出引导要求,确保商圈整体风貌与周边环境协调。


商圈公共设施布局规划:坚持“紧凑型”规划理念,紧凑布局商业设施、公共空间与设施,建设舒适休闲的室内空间和商业街等公共空间,合理设置休憩设施、标志设施、无障碍设施、人文景观设施等,优化商业空间环境,提升商业形象。


智慧商圈建设规划:划定智慧商圈建设试点示范区,加强移动互联网、无线网络等基础设施建设,促进大数据、人工智能、虚拟现实等新技术应用。推动商圈数字化改造,丰富智能化场景应用。


2.5建设行动计划开发时序安排:与商业资源导入进度相衔接,提出分期发展安排,合理安排建设项目的开发时序,协调与衔接近期建设与远期建设的关系。实施保障机制:为满足规划目标落实、开发实施要求,对现有的综合开发、土地、规划、监管等政策进行全面梳理,提出适合本片区的政策和制度创新及保障建议。


3.详细设计示范先导区的设计应达到修建性详细规划深度,工作内容按照修规要求并包括以下方面:


3.1范围划定基于现状建设条件分析以及未来更新的可能性,结合商业业态落地需求,划定示范先导区范围。


3.2目标愿景借鉴国内外商圈振兴的建设经验,总结其背后成功的发展模式及建设要点,围绕商圈示范先导区的发展方向、空间诉求和运营逻辑,提出适宜的发展路径和目标愿景。


3.3功能布局基于商业业态策划,明确各功能板块布局与主题项目落位。顺应邹城总体发展格局,结合现状空间潜力梳理,调整与优化空间结构,构建可持续发展的空间框架。


3.4建设容量明确各类用地的布局与用地性质。基于整体空间秩序和合理空间关系,确定总体及各地块的开发建设容量。


3.5更新方式借鉴参考国内先进城市更新实践和经验,针对不同的更新地块,制定综合整治、功能改变、拆除重建等不同的更新方式。并以此为基础,对相关控制性详细规划提出调整建议。


3.6空间形态从城市颜值和人的消费体验感知出发,综合考虑空间秩序合理性,推敲建筑群组的融合关系,对视线廊道、节点地标、活力场所、建筑高度、强度分区等进行整体设计安排,为用地的规划强度、高度等指标设定提供论证支撑。


3.7公共服务设施以高标准、高品质为原则,合理布局公共服务设施。明确不同类型设施的类别、等级、规模和位置,满足各类人群的服务需求。


3.8道路交通规划合理确定道路断面与红线,完善地块内部的微循环道路系统,合理配置停车设施,营造便捷、舒适、安全的人车出行体验。


3.9环境设施对景观小品、城市家具、标识系统等环境景观设施的主题、风格、材质等,提出引导要求。


3.10设计导控根据邹城市规划管理流程和项目落地的实际情况,将城市设计方案转化为设计导控指引,用于后期开发建设,保障设计意图的完整落地。


四、设计深度符合国土空间规划、现行城乡规划、土地利用规划等规划编制政策及技术规范、标准要求,系统规划达到专项规划深度,核心区详细设计达到修建性详细规划深度。


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